アパート2棟購入しました！

　2020年11月新たに物件を購入しました。物件内容は以下のとおりです。

　2棟一括（1LDK✕4戸、2LDK✕4戸）　軽量鉄骨

　価格：3,400万

　築年数：24年

　表面利回り：13.5％

　埼玉県某駅徒歩4分

　全戸駐車場付き

　6／8　入居　空室はリフォーム済み

　積水施工

　この内容の物件に自己資金1,000万を投入し三井トラストローン＆ファイナンスで3,9％25年の融資を引きました。

　満室想定で月CFは38,400円、返済は月12,000円、返済比率は31％となります。

　アパート1号を同じエリアで購入しており、需要が高いこと、土地値が低い割に高額の家賃を取れる地域なので、新しい物件が出るのを狙っていました。

　もう少し利回りが欲しいところでさらに指値をしようとしたのですが、他に買付が入っていることもあり、この値段で購入となりました。

　でも、今の募集賃料がかなり安く設定されており、値上げの余地があること。自分の考える適正賃料では利回り14％以上にはなるかと。

　現在の管理会社と面談したのですが、あまりやる気が感じられない状態でした。客付けも大手ポータルサイトには上げず、駐車場もあるのにないと表記されていました。この会社ではまずいと思い、既存の物件がお世話になっている管理会社に管理を変更しています。

　とりあえずの課題は早期に満室にすることですね！

　これで満室想定での月CFは約70万、返済後CFは約50万、諸費用を引けば手残り約45万となりました。

　当初の目的CFまでもう少しとなりました。しかし、所有物件は築古が多いため突発的な修繕が必要となることがあるため、もっとCFが欲しいところです。返済、諸費用の除いて月60万かな。