今後の不動産戦略について〜三井トラストローン＆ファイナンスの融資状況変化を受けて〜

　今日は今後の不動産戦略について考えていこうと思います。

　現在、私が所有している物件はアパート3棟、戸建て2棟です。アパートはいずれも三井トラストローン＆ファイナンス（以下、トラスト）で融資してもらっています。

 トラストは金利は高いものの、築古物件での長期融資、共同担保あればフルローンも可という築古不動産投資家には強い味方でした。実際、私も１件は戸建てを共同担保に入れてフルローンで購入しています。

　そのトラストの融資状況が変わってきているようです。内容は自己資金を求められること、共同担保スキームが封じられたことです。

　まず、自己資金ですが、物件価格の３割求められるようです。3,000万の物件で900万円、その他に諸費用がかかります。買える投資家も限られると思います。

　ちなみに私はアパート2、3号物件を最近決済したのですが、共同担保なしで自己資金を3割入れています。

　次に共同担保ですが、以前は担保物件の積算価格を評価していましたが、今は余程好立地の物件でなければ評価されないようです。

　アパート2、3号物件でも戸建てを共同担保に出したのですが、評価すらされませんでした。

　つまり、まず戸建てを仕入れて共同担保にしてアパートをトラストでフルローン。ひたすらこの流れを繰り返す。とい戦略が封じられてしまったとうことです。私も公庫の無担保融資と組み合わせてトラスト共同担保戦略でどんどん築古アパートを買い進める予定でした。

　しかし、アパート２、３号物件に３割自己資金をいれたことで返済比率は31％となり安全性の高い投資となりました。賃貸経営としては健全な状態です。

　トラストは築古への融資を締めたわけではなく、以前と同様に融資をしているようです。事前審査も早いです。アパート2、3号物件ではスピード勝負だったのでトラストで助かりました。しかし、本審査はかなり遅くなりました。担当者の方も隔日出勤で事務が滞っている様です。

　今後の戦略はまず、自己資金を貯めること、バランスシートの改善。そして、新しい金融機関の開拓です。

　自己資金を貯めて、土地値重視の戸建てを購入する、もしくは自己資金を多めにいれて土地値重視のアパート購入を考えています。自己資金を貯めることは以前と変わらないと思います。私はトータルの返済比率は30％以下なのでバランスシートがそこまで悪くありませんが、物件はCF重視であり、物件評価額に土地値は５〜７割程度となってます。建物は１つの戸建てを除き耐用年数オーバーなので、バランスシート上は土地値のみを評価されてしまいます。今後、同じやり方で規模を拡大していくと信用毀損をしてしまう可能性があります。信用毀損をきたすと融資に影響が現れます。自己資金を多く入れればバランスシートの負債が減り、健全な状態となっていきます。

　銀行ですが、戦略的に地域の信用金庫の開拓を考えています。家賃口座を作り、少額からでも取引＆返済実績を作っていきたいと思います。静岡銀行もまだ築古物件への融資をしているようなので考慮にいれておきたいですね。

　今回、トラストの融資状況が変わったことで自分の投資スタイルを考え直す機会になりました。一つの手法に依存するのは危険です。状況に合わせて投資スタイルを変えていくべきではないかと思います。そのためには情報収集を欠かさないことが大切ですね。