ブームの終焉
不動産投資への新規参入が相次いでいる。Twitter界隈では不動産関連で『ボロ戸建て始めました〜』的なアカウントが多い。お笑い芸人も参入だそうで。
誰も彼も不動産投資・・・。
不動産投資にかんする参入障壁は低くなっている。だって、数十万円でさえ買えれば大家だもの。でも、新規参入者の多くが失敗やリタイヤしていくんだろうな・・・。
市場に良い物件はほとんどないですし、あったとしてもベテラン大家に買われてしまいます。したがって、市場にあるのは残り物が多い・・・。後、資本力がないと買った後も厳しいです売れ残っているボロ戸建てを買っても修繕費でキャッシュアウトということも。そもそもボロ戸建てなので積み上がる家賃も少ないですし、屋根や外壁など大きなトラブルがあれば家賃は積み上げたキャッシュフローは一撃で吹き飛びます。
これは対岸の火事ではないです。私も地獄が待っている可能性はあります。
ではどうするか。他の人とは違う道を行くことがひとつです。他の人が買うときは買わない。買わなくなったときに買う。ボロ戸建て投資に旨味があったのは他の人がアパートやマンションを狙っていたときでした。別の道として、価格帯が違うRCなどマンションに行くか。もしくは不動産事業以外の道を探すか。
ボロ戸建てを始める人は持たざる人が多いです。持たざるものが持つものになるときは時間の試練があると思います。早く金持ちになれると思わない。特に不動産は遅いビジネスです。
不動産は腐っても不動産。価値がゼロになることはないです。昔もこれからもお金のなる木なのは間違いないです。また、不動産はインフレ時代にはリスクヘッジになる資産です。副収入としてこれほど優秀なものはないと思っています。
個人的には別事業を頑張って、その収入を不動産や紙の資産に流して行ければ、確実な資産の拡大に繋がると思っています。不動産１本で勝負するのは危ない。今の状況では。
土地値戸建て購入
前回書いた計画変更の話と前後しますが、最近戸建てを購入しました。物件のスペックは以下のとおりです。
埼玉県某市（16号線内側）
築年数：51年
土地面積：約45平米
間取り：3K
駐車場なし（近隣にあり）
フルリフォーム済み
若干の傾きあり（言われなければ気づかない程度）
告知事項あり（前入居者が孤独死）
売出し価格：430万円
表面利回り：18.8%（55,000円で賃貸）
こんな感じの物件です。指値をさせてもらい３５０万円で購入させてもらうことになりました。購入価格は土地実勢価格と同じ程度です。フルリフォームをされており、今後の支出が少ないことを考えれば安いと思いました。
近年の投資ブームでまともな価格でアパートが買えないばかりか、戸建ても買えません。調整区域の物件や利回り１０〜１２%程度の利回りのボロ戸建てに多くの買付けが入っているというし・・・。
築浅で、立地良くて、高利回り・・・。なんて物件はないです・・・。何かしらの妥協は必要なのかなと思います。
今回は築年数、傾き、駐車場なし、孤独死物件など条件を妥協しました。その代わり立地は良し、リフォーム済み、高利回りを手にしました。
孤独死についてはガイドラインが明確化され賃貸の場合は３年以内であれば入居者に告知を行い、３年目以降は不要となりました。（孤独死、病死、老衰の場合。自殺、他殺はこの限りではない。）私は自殺、他殺でなければ、この程度の心理的瑕疵で、価格が安ければ買っていきたいと思います。
またこの物件はアパートを買う際の共同担保としても使えるだろうと。次はアパート行きたいなぁと思います。また種銭貯めよう!
予定変更
一度決めたことは変える。朝令暮改。それもありだと思います。まさにそれが私です。
現在、東京住まいですが、来年夏に地元にUターンしようと考えていました。転職先も確保し、社長とも面談を重ね給料、業務内容の打合せをしてきました。給料面では家族を養うには足りない給料です。ただ将来的には経営を引き継いでいきたいと思っているので、経験に応じ、給料は上げて行けると思います。給料が低いことは承知の上での転職です。これを見越して不動産による副収入を育ててきました。
不動産による収入が現在手取りCF50万／月です。これは返済及び管理費を除いた額であり、空室損や修繕費、固定資産税などの経費は考慮していません。空室損20%、経費20%の高いストレスをかけると約30万／月程になります。生活費には20万円入れることになりそうなので再投資や修繕にかけられるお金は10万／月になります。正直心もとない金額ですね・・・。確かに空室損20%、経費20%は高いストレスかもしれませんが、私のような田舎で築古を買っている場合、この位キツめにシュミレーションしていくべきなのかなと思います。
そこで手取りCFの最低目標を70万円／月（目標は90万円／月）として拡大をした後、現在のしごとを退職し、Uターンをしたいと思います。後、３年の後に目標額の達成を目指していきます。
その間、本業、不動産賃貸業と合わせて、転職先の役員（厳密には見習い）もやっていきます。不動産賃貸業だけでなく、事業についても学んでいきたいと思っています。事業の中に不動産の知識は生きてくると思っています。事業を行う上で収入の柱になるし、節税にもなります。資産価値の高い物件を買っていけばバランスシートが良くなり、事業の借り入れもしやすくなります。学ぶべきことは多そうです・・・。
法人設立しました。
最近、副業関係の忙しさからブログの更新をサボっていました。色々とありましたが、まず書きたいのは法人を設立したことについて。
合同会社を作りました。色々な記事に書いてあったように作るのは簡単でした。もう会社できたんだ・・・と。あっという間にできました。
私は『ひとりでできるもん』というサービスを利用しました。会員登録して、示された手順い従って入力していき、必要書類を集めて法務局へ提出するだけでした。法務局への提出もコロナ渦ということもあり、郵送で完結。合同会社の作成費用は安い!６万円位だったかな。
ただ、私が失敗したのは法人設立後の処理で法人設立届と青色申告申請書の出し忘れ。税務署から未提出のお知らせが来て慌てて提出。ここは『ひとりでできるもん』のサイトにはなく、自分の事前調査が甘かったです。提出の遅れとかで税務署に目をつけられることなんてないよね?
後、現在は法人口座の開設をしていますが、ゆうちょ銀行で開設手続きをしています。開設のハードルが低いのと全国に支店があるので利用勝手がいいかと思いゆうちょにしました。１〜２ヶ月ほど審査に時間がかかるとのこと。これは早く動き出すだった次は信金の開拓を目指したい。
今後の課題は顧問税理士を契約するかどうかです。紹介を受けましたが、金額面で折り合いがつかず、進んでいません。正直、税理士報酬と仕事内容について情報が不足しています。まずは下調べと実際の面談をやっていきたいと思っています。税理士報酬のコスト負けにならないように売上を立ていかなくちゃな。
個人の方も会計処理をサボっているからどこかで本腰を入れてやらなきゃなと思っています・・・。個人の方は過去最高益をだしています。法人の決算書を整えるために好調な個人に経費をできるだけ計上してバランスをとっていこうかなと思っています。
恐怖と強欲
以前、よくvoicyでサウザーラジオを聞いていた。現在は実業が忙しいためラジオ更新は頻繁には行っていない様子。今日、サウザーさんが以前言っていた『恐怖と強欲』という言葉を思い出した。
『恐怖と強欲』とは抽象的な概念ではあるが、私は『正常な判断ができない状態』であると思う。例えば、ブラックな勤め人はご飯を食べるため、家族を養うために長時間労働を強いられている。生活ができなくなるという『恐怖』に怯え、給料という報酬『強欲』に手を出す。生活費を稼ぐためには、自分の意に反した行動であっても我慢しなければならない。
『恐怖と強欲』に対して反対となる概念が『知恵と勇気』である。会社の意に背いたとして給料が無くなるもしくは減ったとしても、創意工夫で生活費を作り出す。それは節約など支出の見直しかもしれない、副業かもしれない。
『恐怖と強欲』に縛られていると会社＝人生のように縛られた生き方となる。本当にそんな人生でいいのか。嫌だと思ってもお金が無いし、会社にしがみつくしかない。私は勤め人を否定はしない。あくまで、自分と会社は対等であるべきだと思っている。嫌なことにはNOと言いたい。やりたいことをやりたい。『知恵と勇気』があれば、会社の給料がなくてもなんとかなるという安心感から会社に依存した状態から脱することができる。
私にとって『知恵と勇気』は不動産事業であった。会社の給料額以上の収入はある。自分の人生にとって最良な選択はなにか。恐怖と強欲に縛られることなく考えることができる。
しかし、最近は本業ではないところで『恐怖と強欲』を感じる場面があった。それは物件を買う時にただ物件が欲しいという気持ちが強くなり、対して価値のない物件の取得に動いてしまったこと。転職前にCFを増やしたいという気持ちで、欲しい病になっていたのだろう。それは、今の物件だけでは将来どうなるか分からない（＝恐怖）、なんとなくCF１００万以上は欲しい（＝強欲）があった。今の市況では明らかに物件価格は高い。今が買い時でないことは明らか。
将来どうなるか分からない→例え物件を増やしたとしても同じ恐怖はある。
なんとなくCF１００万以上→根拠は？そもそもの不動産事業の目的は本業でリスクをとるための担保として。生活費以上を稼いでいるわけで、今でも十分。
勿論、条件の良い物件があれば購入したい。自分の基準を忘れず、冷静に。ゆっくりだとしても確実な歩みを続けたい。
何を目指すのか
今日は自分がどこへ行きたいのか、どこまで行きたいのかについて考えてみました。
まず、個人として何が欲しいのか。それは『自由』です。この自由は経済的事由と精神的自由があります。経済的には安定しながら、好きなことをやって過ごしたいということ。そして、好きなことは『挑戦＝遊び＝仕事』にしたい。でも、好きなことってお金が・・・。どうやって食べていくの・・・。ということになりかねないと思います。
だから、不動産などで生活費を上回る不労所得を作り、好きなことに挑戦する生き方をしたいと思っています。
先日、リタイヤ後の再就職予定先の社長と面談をしましたが、給料手取りで年収300万円程とのこと。月の手取りが２５万円・・・。妻の給料１５万円を加えれば手取り４０万円なので給料所得だけで食べていくことも厳しいけどなんとかいけそう。そこに不労所得の１０％程度加えればそこそこ満足度の高い生活ができるのではと思っています。
でも、このような生活では病気など急遽の出費に耐えることはできません。労働所得がなくなったら・・・。そこで、不労所得があると万が一のときもなんとか生活はできます。
現在は月４４万円の不労所得があります。生活費は不労所得の１０％程度までとしたいと思います。つまり４万円・・・。足りません。
サイドFireというのでしょうか。自分の生活の安全を確保しつつ、生きたいように生きる。これが今のところの最適解だと思っています。まず、資産をより厚くしたいと思っています。
買えなかった物件
先日、ある不動産会社からの一斉メールがありました。
埼玉県某駅徒歩１０分（池袋まで約２０分の駅）、土地売り、古屋つき（６世帯アパート）、７８０万円（土地値）、角地、再建築可能
小屋つきアパートは５／６入居、満室利回り３０％超、但しトイレ汲み取り、告知事項あり（空室で自然死を１週間後に発見）
メールを受け取ったのが１６時。グーグルマップ、地価情報をざっと確認。買いを判断。近所で買い物中でしたが、即不動産屋に連絡し、買い付けを出す旨を連絡。
しかし、物件を見てからでないと買い付けはだめとのこと。それではと車で目的地に向けて出発。このとき、１６時３０分くらい。
高速に乗るも道を間違えて１時間で付くところ１時間３０分かかってしまった。１８時１０分過ぎ。現地確認でも駆体にも問題なし。周辺環境は可もなく不可もない。若干傾斜地かも、ハザードマップにかかるので、浸水の可能性はあるかな。しかし、この値段であれば問題なし。
現地確認後、１８時３０分に不動産屋に連絡。しかし・・・。
現金満額買い付けが２本入っているとのこと。そして、すでに１番手で売り主仲介に連絡済み。
え？現地みて買い付けだしたのですか？と聞くと、担当は言葉を濁す。「原則はそうなんですが・・・。」
もうごねてもしょうがいない。
どうすれば買えたのか。帰りの車ではずっと考えていました。
買いを判断した時点で、買い付けをFAX送信すればよかったのか。そもそも道を間違えず、３０分早ければ買えたのか。最初の電話の時点で話の持って行き方で物件をグリップできたのか。
でも、こういう経験を繰り返すことで、判断と行動が早くなっていくと思います。買い付け証明書を常に準備しておく。車のガソリンは満タンで。
なにより大事なのはひろゆきさんも言っている「常に片手をあけておく」姿勢だと思います。精神的、経済的、身体的な余裕がなければチャンスをつかめません。勝利の神様は前髪しかない。良い話が来た時に動けるか。環境作りが大切ですね。
