今、動くか
最近は土地値重視の戸建てを主に探しています。しかし、これだ!というものが見つかりません。
昨日、お世話になっている地場の不動産屋さんと電話で話しました。物件ないですか〜と軽い感じで聞いていたのですが、回答は「今はない」とのこと。同じような問い合わせは投資家、同業者からも毎日吐き捨てるほど寄せられると言います。〇〇さんが思う数十倍はライバルがいるよと言われました。そして、良い物件があれば自分で買う!とのこと。（なんでも正直に話してくれる方です・・・。）
今は戸建て投資ブームです。ブームに乗り、今動くか。戸建ては私が始めた２年前と比べても利益は薄くなっている気がします。感覚としてはある程度の立地で利回り12％回ればすぐに買い付け入っているような状態です。利回りを10％程度まで落として物件を買うのか。（立地は良いところで）この条件であっても物件は築古なので、修繕リスクや広告料などの経費は発生します。実質利回りは7〜8％でしょうか。この利回りであれば買わずに現金を温存するのも手かもしれないと思っています。
私がお世話になっている三井トラストでも共同担保とする戸建て等はあくまでも購入金額をベースに考えると言われています。いくら土地値以下物件を安く買っても、担保評価額は購入金額ということです。つまり、アパートを買う際の共同担保目的で戸建てを買うなら、同額の頭金を持っておけばいいのではないかと思うのです。買いたい病になって、薄い利益でリスクある物件を買うのではなく、現金を貯めつつ、良い条件のアパートが出るのを虎視眈々と狙っていくのもいいかもしれません。
まあ、良い条件の戸建て（立地よし、接道よし、収益性よし）があれば買うのはもちろんありだと思います。
マーケット感覚
ちきりんさんの「マーケット感覚を身につけよう」を読了しました。その中で自分が参考になったところをまとめていきたいと思います。
ちきりんさんは論理的感覚も大事であるが、それ以上にマーケット感覚が大事であると言っています。例えば航空業界のANAのライバルはだれでしょうか。まず考えるの同業者のJALやピーチなどのLLCが考えられます。交通手段の代替えとしては新幹線も考えられるでしょう。また、ここで会議をするために移動する人の立場に立ち、考えてみましょう。移動には時間もコストもかかります。会社の会議で世界に部署があるところでは一同に介する会議の機会をすぐに持つのは難しいです。そこで、代替案として挙がるにはZOOMなどのビデオ会議。こうして考えるとANAのライバルはビデオ会議もあると考えられます。論理的感覚で考え抜いた後、マーケット感覚を用いてブレイクスルーを起こすことができるでしょう。
市場は需要と供給の関係で決まっています。どんなに良い商品であっても供給者が多すぎると儲かりません。つまり、市場化が進む社会では高く売れるのは良い商品ではなく、需要に比べて供給が少ない商品です。例えば職業の弁護士。難関資格であるのに関わらず、最近では過払い金処理などの業務を行う人もおり、苦労の割りに稼げない職業となっています。
職業選択では一生懸命頑張る前に自分がどの市場を選択するのかが大切です。市場の需要供給を見極め、自分の価値をどの業界、どの会社が高く買ってくれるか。これもマーケット感覚でしょう。
セレクトショップの価値は何でしょうか。服を買うことでしょうか。センスの良いバイヤーが選んだが置いてあり、必要によりアドバイスを貰えることでしょう。セレクトショップの顧客は「自分に価値観にあったものを選んでもらうという価値」にお金を払っているんです。ここでは、「自分が何を売っているのか」を考えることが市場を広げることに繋がります。
B１グランプリは最初はとても小さいイベントでした。その後、急速に大イベントとなり、過疎地の町興しどころじゃ、相当規模の都市でないほど運営ができない状態となりました。このようにもともと存在していた物の中に新たな価値を見いだされ、巨大な市場になったものがたくさんあります。それらの市場を大きくしたのは最初に制度を作ったひとではなく、途中でその潜在価値に気付いた人なのです。
物の価値を図る上ではコスト発想ではなく、マーケット発想が必要です。商品がどこで高く売れるか。値段の感覚は個人差があります。価格は個別の需要者がいくらまで払うかに応じて柔軟に変更されるのです。
学びは学校に戻ることだけではありません。考えたらやってみて失敗する（市場からのフィードバックを貰う）ことの繰り返しで、マーケット感覚を学べます。学校で型にはめられた需要のない学問ではなく、マーケットに身を置き、求められていることを肌で感じながら、試行錯誤していくことが最速の成長なのではないでしょうか。
読んでみて自分にはマーケット感覚が足りていないと痛感させられることが多かったです。いかに自分が狭い凝り固まった知識で世界を見ていたか。マーケット感覚はその狭い世界を破る鍵になると思います。鍵を開け、広く世界を見たいと思ってます・・・。
物件探し
最近、また物件を探しています。探してるのは・・・。
①土地値がある程度あり、接道がしっかりしている、国道１６号線内側の戸建て
②２，０００万円位の小ぶりなアパート
①戸建てを買い、共同担保を入れて②アパートを買い、CF＋15万円／月を目指しています。
現金がある程度貯まってきたので、いきなり②アパートも考えているのですが、条件の良いアパートが出てきません。
①戸建ても500万以下で条件が良ければすぐに売れてしまいます。先日、埼玉県１６号線内側エリアで築３０年路線価以下の戸建てが出ていたので内見し、すぐに買付を入れたのですが、通らず。なんと買い付けが１７件入り、抽選だったとか・・・。
戸建て投資ブームもあり、安くて条件の良いものは皆が欲しがります。先程の物件は○街の登録条件メールで回ってきたものでした・・・。つまり、何が言いたいかというと、「皆を同じ目線では物件は買えない」ということ。
目線をずらすことが大切です。500万円以上、ボロ、旧耐震、建ぺい率容積率オーバー、要セットバック、大手ポータルサイトに載らないなど・・・。その中で私が譲れない条件は立地（国道１６号線内側必須）、接道しっかり、ハザードマップにかからないこと。
それで今は不動産屋のサイトで見つけた立地、接道○・築年数✗・680万円（路線価とほぼ同じ）を問い合わせています。
多分、不動産は超高利回り（利回り２０％以上）でなくても普通の利回りの物件を普通に買うだけで儲けることができると考えています。
いわゆるお金持ち本
定期的の読んでしまうお金持ち本。何十冊と読むと言われていることは似てきます。その中で自分の心に響いたことを書いていきたいと思います。
１、リスクとリターンは一致する。
ローリスク・ハイリターンの投資はない。表面上はそう見える投資があるかも知れませんが、見えないリスクがります。例えば、流行りのボロ戸建て投資。初期投資金額は小さく、利回りが高くて魅力的ですが、運営していく中で様々なリスクがあります。空室、出口、クレーム、修繕などなど。
現在の１０年国際利回りは0.07％、銀行預金は0.01％（２０２１年６月３０日現在）
リスクゼロの投資利回りがこの程度です。米国株インデックス投資で利回り5％を出すことがいかにリターンが大きいか。地方の不動産投資で利回り20％・・・。これらの投資は上手く行っているときは自分がリスクを背負っていることにきがつきません。
人に100万円落ちていると言われたら拾いますか。リスクがないのあれば拾うでしょう。しかし、現実の世界ではリスクゼロで100万円が落ちていることはありません。100万円を拾える権利を10万円であげると言われ、100万円を拾って見たものの中身は偽札だった・・・。そんな話ばかりです。リスクゼロ（元本保証）で儲けられるなんてことはありえません。
それでも預金や国債では物足りない。資産運用がしたいのであれば、「リスクとリターンは一致する」ということを肝に命じておこなうしかありません。高利回り!リスクゼロで月○万円の副収入!という言葉はそのまま信じてはいけません。かならずからくりがあります。先程書いた人に言われた100万円を拾う話ですが、実はお金持ちになりたいなら拾ってはいけません。裏を見なくてはなりません。必ずリスクがあります。
２、我々が肉を食べられるのは肉屋が慈善提供してくれるのではなく、肉屋が儲けたいと思っているからだ。
アダム・スミスが国富論の中で言っています。投資商品を持ってくる不動産屋、証券会社は慈善事業ではありません。商品を売ることで、手数料や転売益を得たいからです。そのためには市場価値がない商品であっても様々な手を使い、売ろうとしてきます。ただ、たまに売り手のミスなどでお買い得な商品があることはありますが。
商品を売る立場になり、考えなくてはならないと思います。相手はこの値段でこの商品を売ること得るものはなにか。この商品の本当の価値はどれくらいなのか。
いつまでも消費者でいては資本主義の世界では養分になるだけです。不動産や株であっても事業という意識を持って「商品を仕入れる」ということを行っていかなくてはならないと思います。
３、一番効率の良い投資は自己投資である。
数十万円の現金しかないのであれば、資産運用をしたところで増える金額はたかが知れています。株や不動産での資産運用は現金が数千円になったところで始めれば良いと思います。
まず自己投資を行い「稼ぐ力」をつける。つまりは人的資本を増大させる。若いうちは人的資本を使う。そこで得られたCFを資産購入に当てて金融資本を増やしていくことがベストな戦略なのかなと思います。
ここで少し自分の話を。私は不動産投資（事業）から入りました。若い頃から自己啓発本ばかり読み、意識だけが高い痛い奴だったと思います。自己投資を行っていたけど、稼ぐ力には結び付けられませんでした。ただ、現金は1,500万円ほどありました。 そして、現金と融資を使い、自分の分身となる位の不動産からの収入を作ることはできました。ここからは遅くなりましたが、不動産以外の事業を作っていきたいと思います。
不動産のCF→自己投資→事業を創る
事業の収益→事業拡大＋不動産購入→事業と不動産の収益増大
４、浪費ではなく（投資視点を持って）消費をする。
お金は使わなくては意味がありません。金は天下の回り物なんて言いますが、お金を使うことで経済が回り、経済全体が成長していきます。今の日本の低成長の原因の一つは個人の消費の冷え込みがあります。経済が回っていないのです。
お金の使い方には浪費と消費があります。浪費とは、所有欲を満たすだけの買い物や飲食、意味のない飲み会など。一方、ここでは浪費との対するものとして「投資目的」を持った消費をあります。資産となる買い物や飲み会でも話をすることで自己成長が促される相手であればその時間やお金も投資となるでしょう。
５、投資と投機の違い
分かりやすい投機として、パチンコなどのギャンブルがあります。投資と言えば株式投資や不動産投資があると思います。しかし、株式投資や不動産投資といえど、間違えば投機となります。
１，６００年頃、オランダでチューリップバブルが起こりました。チューリップの球根がその実態価値とかけ離れた価格がついたのです。しかも、球根はどんどん値段が上がっていきました。値段の上昇と共に球根に投資する人が多くなりました。貴族や承認だけでなく、市民や農民までも買っていったそうです。しかし、ある日、球根の値段が暴落します。実際の価格に戻り、高い金額が球根を買っていた人は大損をすることになります。実際の球根にはほとんど価値はなく、ただのバブルだったのです。球根は何も価値を生み出しません。そんな球根に高値がつくはずがないんです。
投資した物から生まれる収益を期待するのが投資であって、投資した物自体が生み出す物よりも転売によって利益を得ようとするのが投機です。不動産であれば、収益を生み出すものは家賃でしょう。ただ値上がりしているだけの都心マンション、リゾートの価値はあるときに暴落する可能性があります。バブル的な投機を避けるために収益還元法で価値を徹底できるかが重要です。
６、時間＞お金
いくらお金を積んでも自分の所有する時間２４時間以上は増えません。貧乏人でも大富豪でも２４時間は平等です。その２４時間を何に使うかが、人生が変わります。時間とお金を有効に使い人生を豊かにするべきです。
今までの失敗を悔いても仕方ありません。過去と周囲は変えられません。変えられるのは未来と自分だけなのです。
思いついたものを書いてみました。ベタなこと言っているなと重いながらも馬鹿にできない内容です。読んで終わるのではなく、自分の行動に落とし込んでいかなくてはなりませんね。
労働から切り離されたお金
正月休みも残り１日となりました。私は正月の時間がゆっくり流れる感じが好きです。リラックスをして過ごすことができるこんな時間でも不動産がお金を稼いでいてくれることはとても安心感があります。
不動産の最大の魅力はこの自分の労働時間と切り離されたお金ということだと思っています。（一部、業務はありますが、他の業種に比べれば僅かだと思います。
そして、労働に切り離されたお金は自分の人生の選択肢を増やします。一つは今まで通りの自分の労働力と不動産の二馬力でお金を増やし続ける。２つは不動産のお金を基に自分のやりたいことをやること。
２つ目についてですが、資本のない人が起業独立では失敗した場合、日々の生活費にも困ることが考えられます。しかし、不動産で安定した基盤を築いていれば、安心感を持って事業に打ち込むことができます。
また、安定した土台があれば、挑戦的な仕事もできるでしょう。私は不動産で安定した経済的基盤を気付いた後、現在の仕事を辞め、事業で挑戦をしたいと思っています。
そして、事業の収益でさらに不動産を購入するという資産家へのループを作っていければと思います。
２０２１年 法人化
昨日も書きましたが、２０２１年にやりたいことに不動産事業の法人作成があります。
なぜ法人化をするのか。
私は妻名義の個人事業主で不動産事業をしています。（諸事情により）
課税所得900万円以上の場合ですが、私達の場合、まだ900万円の壁に到達しないものの、今後の事業拡大を見据えて法人化を考えています。
法人は地元（地方都市）で考えています。地元で登記し、地元信用金庫と取引をしていきたいと思っています。
信用金庫は地元の中小企業を支援することを目的としていますので、地元で不動産事業を行うのであれば、メインでお世話になる銀行です。
とはいえ、新規法人への融資が難しいとは思っています。２期不動産事業を運営している実績を基に交渉を進めたいと考えていますが。
また、今後、東京を離れ地元に帰ることになれば、地元で不動産事業以外の業種で事業を増やすことも考えているため、信用金庫とは付き合いを作っていきたいと思っています。
私がメインで持っている埼玉エリアについても拡大を考えているので、こちらに支店登記したいと思います。
こちらに関しても、実績で借りるか、リフォーム費用など少額の借り入れから返済の実績を作っていき、信頼を獲得できればと思っています。
来年の不動産事業について
今日は来年の不動産事業について考えていきたいと思います。
現在、戸建て２戸、アパート３棟所有でCF７０万／月、返済２０万／月、返済比率は約２８％です。空室及び運営費２０％と考えれば、手取りはCF３５~４０万／月程になるのでしょうか。
まだ十分なCFとは言い難い状況です。来年は資産拡大に向けて取り組んでいきたいと思います。
具体的な行動プランは①アパート購入 ②法人作成を考えています。
①について
購入したいアパートの仮想スペックは以下のとおりです。
価格：1,500万程度
築年数：22年~25年
エリア：埼玉、駅力あるエリア
部屋数、間取り：２DK以上、４部屋
利回り：15％目安
頭金：500万
融資：信用金庫、三井住友トラスト＆ローンファイナンス（2,9％）
このスペックをこの条件で購入できれば返済比率31％、空室及び運営費想定20％を引いてCF8~9万／月をプラスできそうです。
正直CFは物足りないのですが、頭金を求められる現状では用意できる金額はこの程度です。また、この価格帯の物件は流動性があるため売却時も有利ではないかと考えています。
間取りは客付けしやすさ、入居期間の長期化から２DK以上を考えています。
この物件を買うためのアクションプランは以下のとおりです。
ア、頭金貯める
イ、銀行開拓
ウ、物件探し
アー１
まず節約
アー２
満室経営を目指す。現在は１部屋空室ですが、繁忙期での確実な客付けを狙います。
イー１
融資状況の情報収集、銀行訪問
イー２
決算書の健全化（経費削減）、綺麗な通帳をつくる
ウー１
まずネット
ウー２
業者開拓（新規、既存含め積極的にアプローチする）
アクションプランは当たり前のものばかりですが、当たり前のことを愚直にやって生きたいと思っています。
明日は②法人作成について書いていきたいと思います。
