自分の影響力の範囲で
最近ニュースで上がるのは新型コロナウィルスのことばかり。ウィルスの蔓延で不況を憂う人が多いと思います。政府の新型コロナウィルス感染防止策に対して批判の声も上がっています。
しかし、個人レベルで新型コロナウィルスを憂い、感染防止策の批判をしたところであ何か社会を変える動きになるでしょうか。個人としてメリットはあるのでしょうか。
おそらく何もなく、ただの徒労に終わると思います。単に時間の無駄というものです。
私は自分の影響力の範囲で行動及び嗜好し、各々が自分の課題に向き合うべきであると思います。
なぜなら、自分の時間は限られているからです。考えることあエネルギーを使います。有限なこのエネルギーをただの徒労に終わらせるのは勿体ない。
コロナウィルスの蔓延、社会情勢の変化、天変地異、芸能ニュース・・・自分の力ではどうにもならないことに時間をさき、悩んでいるふりをして時間を使う。
人生は短いです。そこでこのようなことに使う時間は必要ないと思っています。
自分の向き合うべき課題は何か。自分の仕事の成果を上げる、事業を作る・・・
目の前の課題を解決していくことでしか自分の未来を切り開いていくことはできないと思います。
不確実なことに対応する
成功を目指して何か行動すれば多くが失敗をする。失敗はつきものである。
そんなことを良く耳にします。
失敗というのは必ずあります。少なからず。
リーマンショック、新型コロナウイルスの出現など世界を揺るがす事態を察知して行動できなかったように。
中にはリーマンショックを見通して行動していた投資家もいます。何かしら新型ウイルス出現を予測していて、行動していた人もいるでしょう。
でも、これらの人が次に同じようなことがあったときに予想を的中させ、上手くできるかは確証がないでしょう。
つまり、行動の結果は予測できないということです。
結果が予測できないものに関して悩んでもしょうがありません。そうであればどうするのか。
この状況で私の戦略は小さい挑戦を繰り返すことです。
行動に失敗が付き物であれば、失敗しても退場にならあい程度の挑戦を行います。小さい挑戦を繰り返せば何かしらは当たるはず。そこで当たれば、投入資本（お金、時間）を増やす。
また、失敗が分かれば早期撤退をする。この損切りが大変難しい。人間は埋没費用（サンクコスト）、コミットの一貫性など心理バイアスに陥りやすい。（この辺はまた後日、書きたいと思います。）
これは一度当たった場合でも同じで、自分の業績を心理バイアスの惑わされることなく客観的に評価しなくてはならないと思います。
不動産投資においても、一棟目からRCに行った場合、失敗すれば最悪、自己破産です。（自己破産しても、生活保護などセーフティーネットが充実しているので餓死はありませんが。）
そうであれば、少額の戸建て（500万程度）から初めてみるのがいいと思います。この金額帯であれば融資を使わず、自己資金で購入できる方も多い。最悪失敗しても損切り（最近は需要が多いから売却も可能、土地は残る）できます。
戸建てで成功すれば、その実績を基に融資でアパート購入と規模拡大を目指す。
実際、私はこの考え方で不動産事業を進めています。購入するアパートも４世帯と小規模のものを購入しています。現在はこの方法で上手く回っていますが、時間経過とともに業績評価を見直していき、戦略を練っていかなくてはなりません。
今日は以上となります。
時間の使い方
今日は時間の使い方について書いていこうと思います。
時間もお金と同じで投資の感覚を持つことが重要だと思っています。
与えられた時間が一時間。ここに二人の人がいます。一人はこの時間をTVを見てなんとなく過ごす。もう一人は自分の事業開発に当てるとします。この時間を繰り返すとすると、事業に時間を使った人の成果は複利のように膨れ上がり、差は歴然とすることでしょう。
与えられた時間をいかに使うか。時間は増やしたくても増やせません。一日３０時間になったりしません。だから、使い方が重要なのです。
人は立場や資産が違えど、平等なものが時間です。時間を上手く使う人は現実でも成功している人が多いと思います。
時間管理が重要なことは分かると思うのですが、具体的にどう行動していくか。
私は時間管理は行動管理だと思います。
何を目標とするのか。その目標達成のために今、何を優先的に実行するか。
目標を決めて、実行プランを日々の行動に落とし込んでいく。
このようにすることによって、与えられた時間を有効に使えるのではないでしょうか。
上に書いたように時間は増やせませんが、場合によっては時間をお金で買うことはできます。
移動時にタクシーを使うことで移動時に作業ができますし、プライベート空間を作ることでミーティングを行うこともできるでしょう。長距離の場合、車でなく、新幹線や飛行機を使うことも時間を買うことです。
定めた目標達成のために行動する中で必要と思えれば積極的に時間を買うべきでしょう。
時間の経過は残酷です。ただ漫然とサラリーマンを続け６０歳となったときに、自分に資産（有形・無形資産）が何も残っていないなんて辛すぎませんか。（住宅ローンの残った築古住宅や多少の現金は残っているかもしれませんが）
未来のために時間の使い方を見直すなら今でしょう！
合理的に生きる
私は合理的に生きたいと思っています。私が考える合理的な生き方とは？
合理的な生活は経済的な合理性（有形資産の構築）、自分の嗜好の合理性（無形資産の構築）に分けています。
まず、経済的な合理性とは負債を負わず、資産を積み上げることだと思っています。
金持ち父さん貧乏父さんの著者、ロバートキヨサキは言います。『あなたのポケットにお金を入れてくれるのが資産、お金を奪うものが負債である。』
不動産事業では融資を受けて展開していますが、これは私のポケットにお金を入れてくれます。また、私は積立ニーサでインデックスファンドを購入していますが、これも将来的にポケットにお金を入れてくれる資産です。
一方、地方で購入するマイホームや自家用車。これはお金を生まず、負債となるでしょう。
後、無駄遣いが嫌いです。無駄な飲み会、飲み会で終電逃した時のタクシー、無駄なコンビニ軽食、高いスマホ代、不要なガラクタの購入・・・
実はついついやってしまうのですが、してしまった場合はものすごく嫌悪感があります。
これまで書いたものは不動産や株など有形資産でした。一方、無形資産も重要だと思います。
お金が1万円あったときにそのお金をどう使うか。同じ1万でも飲み食いに使えば一瞬で消えます。株を買えば資産になるでしょう。体験など含めて自己投資に使えばその利回りは株式投資をはるかに上回ることがあります。
私は合理的にお金を使い、有形無形問わず資産を積み重ねていきたいと思っています。
嗜好の合成性とは経済合理的とは言えないお金の使い方かも知れませんが、自分の中で無形資産を積み重ねる行為です。
例えば、飲み会であっても会社の非生産的なものであれば資産とならず、お金と時間の無駄遣いです。
一方、自分の事業に関連したり、刺激をもられる方との飲み会であれば無形資産の構築に繋がるでしょう。
また、私は大のアウトドア好きです。キャンプ、スキー、フライフィッシングなどお金がかかる趣味があります。一見、無駄に思えるけれども、これからやっていきたい事業に関連することなので、無形資産を積み重ねる行為とも言えます。
物は言いようなのかもしれませんが、自分の『資産の定義』を持っていることが重要だと思います。
次は時間の使い方について書いていきたいと思います。
今後の不動産戦略について〜三井トラストローン＆ファイナンスの融資状況変化を受けて〜
今日は今後の不動産戦略について考えていこうと思います。
現在、私が所有している物件はアパート3棟、戸建て2棟です。アパートはいずれも三井トラストローン＆ファイナンス（以下、トラスト）で融資してもらっています。
トラストは金利は高いものの、築古物件での長期融資、共同担保あればフルローンも可という築古不動産投資家には強い味方でした。実際、私も１件は戸建てを共同担保に入れてフルローンで購入しています。
そのトラストの融資状況が変わってきているようです。内容は自己資金を求められること、共同担保スキームが封じられたことです。
まず、自己資金ですが、物件価格の３割求められるようです。3,000万の物件で900万円、その他に諸費用がかかります。買える投資家も限られると思います。
ちなみに私はアパート2、3号物件を最近決済したのですが、共同担保なしで自己資金を3割入れています。
次に共同担保ですが、以前は担保物件の積算価格を評価していましたが、今は余程好立地の物件でなければ評価されないようです。
アパート2、3号物件でも戸建てを共同担保に出したのですが、評価すらされませんでした。
つまり、まず戸建てを仕入れて共同担保にしてアパートをトラストでフルローン。ひたすらこの流れを繰り返す。とい戦略が封じられてしまったとうことです。私も公庫の無担保融資と組み合わせてトラスト共同担保戦略でどんどん築古アパートを買い進める予定でした。
しかし、アパート２、３号物件に３割自己資金をいれたことで返済比率は31％となり安全性の高い投資となりました。賃貸経営としては健全な状態です。
トラストは築古への融資を締めたわけではなく、以前と同様に融資をしているようです。事前審査も早いです。アパート2、3号物件ではスピード勝負だったのでトラストで助かりました。しかし、本審査はかなり遅くなりました。担当者の方も隔日出勤で事務が滞っている様です。
今後の戦略はまず、自己資金を貯めること、バランスシートの改善。そして、新しい金融機関の開拓です。
自己資金を貯めて、土地値重視の戸建てを購入する、もしくは自己資金を多めにいれて土地値重視のアパート購入を考えています。自己資金を貯めることは以前と変わらないと思います。私はトータルの返済比率は30％以下なのでバランスシートがそこまで悪くありませんが、物件はCF重視であり、物件評価額に土地値は５〜７割程度となってます。建物は１つの戸建てを除き耐用年数オーバーなので、バランスシート上は土地値のみを評価されてしまいます。今後、同じやり方で規模を拡大していくと信用毀損をしてしまう可能性があります。信用毀損をきたすと融資に影響が現れます。自己資金を多く入れればバランスシートの負債が減り、健全な状態となっていきます。
銀行ですが、戦略的に地域の信用金庫の開拓を考えています。家賃口座を作り、少額からでも取引＆返済実績を作っていきたいと思います。静岡銀行もまだ築古物件への融資をしているようなので考慮にいれておきたいですね。
今回、トラストの融資状況が変わったことで自分の投資スタイルを考え直す機会になりました。一つの手法に依存するのは危険です。状況に合わせて投資スタイルを変えていくべきではないかと思います。そのためには情報収集を欠かさないことが大切ですね。
アパート2棟購入しました！
2020年11月新たに物件を購入しました。物件内容は以下のとおりです。
2棟一括（1LDK✕4戸、2LDK✕4戸） 軽量鉄骨
価格：3,400万
築年数：24年
表面利回り：13.5％
埼玉県某駅徒歩4分
全戸駐車場付き
6／8 入居 空室はリフォーム済み
積水施工
この内容の物件に自己資金1,000万を投入し三井トラストローン＆ファイナンスで3,9％25年の融資を引きました。
満室想定で月CFは38,400円、返済は月12,000円、返済比率は31％となります。
アパート1号を同じエリアで購入しており、需要が高いこと、土地値が低い割に高額の家賃を取れる地域なので、新しい物件が出るのを狙っていました。
もう少し利回りが欲しいところでさらに指値をしようとしたのですが、他に買付が入っていることもあり、この値段で購入となりました。
でも、今の募集賃料がかなり安く設定されており、値上げの余地があること。自分の考える適正賃料では利回り14％以上にはなるかと。
現在の管理会社と面談したのですが、あまりやる気が感じられない状態でした。客付けも大手ポータルサイトには上げず、駐車場もあるのにないと表記されていました。この会社ではまずいと思い、既存の物件がお世話になっている管理会社に管理を変更しています。
とりあえずの課題は早期に満室にすることですね！
これで満室想定での月CFは約70万、返済後CFは約50万、諸費用を引けば手残り約45万となりました。
当初の目的CFまでもう少しとなりました。しかし、所有物件は築古が多いため突発的な修繕が必要となることがあるため、もっとCFが欲しいところです。返済、諸費用の除いて月60万かな。
自己投資について
利回り２０％の築古戸建て・・・利回り１０％の個別株・・・
投資商品の利回りはせいぜいこの程度かもしれません。十分良い数字だとは思いますが、究極の投資はやはり『自己投資』だと思います。
本やセミナー、人に会う・・・知識や経験を得て成長した自分で稼ぐ力を身に付け、事業を成功させたら、利回りはいったいいくらになるのでしょう。
不動産投資も同じです。まずは自己投資が大切。自己投資せずに勉強せずに、下手な物件を買ってしまうことになってしまいます。たかが１，５００円程度の本、有名講師の１０，０００円のセミナー・・・これらの自己投資を怠ってはいけません。
私はまず本を読むべきだと思います。先輩大家さんの思考を体系立てて理解できるからです。１０万円分の本を読んでから物件を買っても遅くないです。１０万円程度であればすぐ取り返すことできます。しかも、新聞図書費として経費に落とすこともできます。セミナーもおすすめです。やはり直に会って話を聞くと記憶の定着が違います。懇親会でも本やネットに書けない情報を得ることもあります。
これをやらないで新築ワンルーム、新築アパートに手を出してしまう人が多いですね。こんな儲からない物件を買ってしまっては今後の投資も難しくなってしまいます。勉強していれば、知識があれば、こういった物件を販売して来る業者の口車にも乗らなくて済みます。
自己投資は続けていくことが大切だと思います。情報を目まぐるしい勢いで変化し、投資状況は変わっていきます。なので投資本もできるだけ最近の物が良いです。勿論、並行して発行から時間が経過した名著も読むべきです。時間が経過してもそのエッセンスを汲み取っていくべきです。成功の基本原則は変わらない気がしてるからです。
後は自己投資をちゃんと『投資として現金化』するべきです。自己投資を自己満足で終わらせてはいけません。インプットしたら、アウトプットしなくては意味ありません。何かしらの行動に移すのです。
これは私自身も耳が痛くなるところではありますが、ただお金をかけて自己投資するのではなく、かけた金額以上のものを回収することを考えて行動していかなくてはなりません。
